界面新闻记者 |
2024年中海在上海700亿的销售神话，2025年大概率无法延续了。
2024年，中海凭借黄浦新天地板块的中海顺昌玖里、徐汇滨江板块的中海领邸玖序等豪宅项目，逆势登顶上海楼市销售额第一。据中海地产上海公司宣布，公司在上海的总销售额突破700亿元，达到约700.11亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
但到2025年，中海在上海持续被其他房企赶超。中指研究院数据显示，今年1-10月份，中海地产以181.1亿元的销售额在上海房企销售排行榜中排第九名，落后于第一名保利发展179.5亿元。排在中海之前的还有招商蛇口、华润、浦开、陆家嘴集团、越秀、能建城发和嘉里建设等房企。
如果按权益销售金额，中海的排名会靠前一点。克而瑞数据显示，今年1-10月，中海以166.35亿元的权益销售金额在上海房企销售排行榜中排第五名，距离第一名招商蛇口还差95.36亿元。
中海自然不甘屈居人后，开始全力打响年底冲刺战。11月4日，中海上海管理层对外宣布，中海云邸玖里、中海环宇玖章、“全球地王”徐汇东安地块项目安澜上海，都将于今年内入市销售。
2025年余额告急，中海能否在最后两个月逆袭成功？
“不行的，速度来不及了。”一名不愿具名的业内人士告诉界面新闻，“全国地王项目是联合拿的，到时候还得分钱，普陀不值钱。”
而且，中海加码年底冲刺之际，其他房企也在同步发力，均在积极推货备战年终成绩。比如华润、招商蛇口、保利发展这三家央企都有项目持续入市销售，市场竞争加剧，中海想要逆势翻身，难度极大。
“风水轮流转，今年我做‘大王’，明年可能就换成别人了，这也是当前上海市场充分竞争的环境使然。”上海中原地产分析师卢文曦向界面新闻表示。
拿地迟缓，痛失上海销冠宝座
2024年中海在上海“王者归来”，可以说是实力与运气兼具。
实力在于中海前期拿地下足了功夫，新天地和徐汇滨江都是上海核心板块；运气在于中海刚好抓住了2024年上海豪宅市场销售旺盛的势头，且都取得亮眼的销售成绩。
这也是中海在经历了“失去的三年”后，能够凭借少数项目跃升至2024年上海销冠的重要原因。在2020年，中海等三家房企曾因“围标事件” 被禁止三年内在上海公开市场拿地。
楼市风向标上海，向来是绝大部分房企争相布局的核心战略要地，行业调整期，这一趋势更为明显。对于中海而言，近两年的拿地战略是“强聚焦一线城市”，更不可能减少对上海市场下注。
什么时候出手也很重要。拿地时机、地块区位，包括土地成本等，都关乎着房企土地储备的核心竞争力。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，中海2025年在上海被其他房企赶超，与其土地储备跟不上有很大关联。“2024年中海库存太大了，有700多亿元的货值，但拿地金额才80多亿元。”
2025年初，上海土地市场热度攀升，不少开发商踊跃参与夺地，甚至频频诞生“地王”。但中海并未跟风激进布局，而是选择观望，直至下半年才开始追赶进度，积极角逐核心地块。
“但现在头部房企都把（拿地）重心转移到上海，竞争很激烈。”这无疑加大了中海获取地块的难度。
界面新闻此前报道，今年7月24日-25日，上海开启年内第六批次土拍，共推出8宗地块，中海对其中4宗地块展开激烈争夺，最终斥资近119亿元将两块地收入囊中，分别位于静安区东斯文里片区和普陀区真如板块。
中海参与竞拍的另外两宗地分别是闵行莘庄地块和徐汇衡复风貌区地块。闵行莘庄地块由于竞拍热度过高，现场经过78轮竞价到达中止价，溢价率40%，“利润王”中海选择放弃。徐汇衡复风貌区地块更特殊，中海败给了浙江富商，与地块失之交臂。
当时，中海内部人士告诉界面新闻，如果中海拿得徐汇衡复风貌区地块，将和东斯文里地块同一个团队操盘。
对地块需求十分迫切的中海，选择“曲线拿地”。9月5日，中海联合招商蛇口、徐汇城投和中旅投资，以股权交易形式拿下了徐汇东安城市更新项目，地块总价439.5亿元。这一交易总价刷新了全国涉宅用地出让总价纪录，问鼎全国总价新“地王”。
2024年中海在徐汇滨江尝到“甜头”后，今年继续押注于此。在10月21日上海举行的土拍中，中海又以44.65亿元的总价拿到了徐汇滨江地块。
据界面新闻不完全统计，截至目前，中海今年在上海的拿地金额约为245.6亿元，是在上海拿地金额最高的房企。
虽然拿地金额不少，但因为拿地动作都集中在下半年，也就错失了楼市“金三银四”“金九银十”的最佳销售时机。当别家房企忙着兑现销售业绩时，中海新地块项目尚未进入推售阶段。
能卖的只有位于新天地的风貌别墅项目。卢文曦向界面新闻表示，“去年中海可售项目多，但今年只有风貌别墅，销售速度肯定比不过其他家，而且量也少一点，所以销售额排到后面是很正常的。”
2025年前10月上海房企销售呈现“强者恒强”格局，中海全口径销售额排名跌至第九名，权益销售金额排名第五，与保利、招商蛇口等房企差距显著。随着年末交付与回款压力叠加，加之市场同质化竞争加剧，中海仅剩的两个月冲刺时间更显紧迫。
“所以销冠的归属，节奏把控能力与市场拿地运气缺一不可。有些房企拿地运气好，正好赶上利好政策推出，借助市场热度再配合好的营销节奏，最终能达成高销售额。”卢文曦告诉界面新闻。
三大项目蓄势，中海开启年终冲刺
2025年收官在即，上海业绩不够亮眼的中海，急于向市场传递自身动作及后续布局方向。
首先是过去10个月，中海做了什么。11月4日，中海上海公司管理层表示，中海顺昌玖里项目的风貌产品今年快速实现清盘，成为全上海首个售罄的风貌别墅项目。
“2025年，中海上海在土拍市场上的野心和决心让大家再次高度关注。”中海上海公司管理层指出，全球地王徐汇东安地块、南京西路东斯文里、普陀真如中心，以及徐汇滨江云锦路项目，“持续重仓城市核心土地，打造行业领先的高端产品”已经成为中海上海的明确发展战略。
其次是未来要做什么。“在这些土地项目上，中海将延续其超前的土地规划能力、毫米级的产品兑现力、领先的产品审美力，持续创造出令人期待的高端产品。”
接下来两个月，中海将全力攻坚安澜上海、中海云邸玖里、中海环宇玖章这几个项目上。即便难以重夺销冠，席位也要更靠前。
安澜上海的入市节奏最快，9月刚官宣拿地，12月便要入市销售，预计总价3500万元起。据界面新闻了解，安澜上海的展厅已于11月8日对外开放，首开288套西区房源，建筑面积195-240-280-370平方米，还有4套420平方米的顶楼大平层和2套560平方米的顶楼复式。
中海上海管理层强调，安澜上海作为首个全地块实施4米以上整层抬板的项目，将社区整体抬升，形成“浮岛花园”，不仅是工程技术的突破，更是中海重新定义上海顶豪的生活标准。
不过，安澜上海由四家企业联合拿地，目前分工尚不明确，中海与招商蛇口这两家央企都在积极宣传。业内人士告诉界面新闻，“一般合作项目有分工的，工程、营销、客服由一家企业担，开发应该是成立项目公司，各自单位都往项目公司注资。”
“我们是中海、招商、中旅、徐汇城投联合开发，共同操盘，现在已经有样板房了，可以验资1000万参观。”安澜上海销售人员向界面新闻表示。
也就是说，中海在该项目中的货值占比目前仍不明晰。
中海另一个年内主推项目为中海环宇玖章，是中海7月拿得的普陀真如地块项目，也计划今年内入市销售，市场放风总价1500万元起。
根据规划，地块拟建8幢25-31层高层住宅，预计推售约630套改善房源，户型面积段覆盖约125-135-145-178平方米的3-4房，总价为1200万-2000万元。若按总价1500万元算，该项目货值约为94.5亿元。
中海云邸玖里属于风貌别墅项目，位于杨浦滨江，仅有8套，建筑面积约249-318平方米，单价16万-18万元/平方米，项目货值接近4亿元。
其余项目包括静安东斯文里项目、徐汇滨江云锦路项目，均要等到2026年上半年才能入市。
10万+神仙打架，中海“压力山大”
看似信心满满，实则压力不小。
因供货总量有限，即便中海接下来推售的项目全部售罄，亦难以企及2024年在上海的700亿元销售业绩。
而且，其竞争对手保利发展、华润、招商蛇口将延续此前供货节奏，后续仍有多个项目持续放量销售。
比如当前的新“销冠”保利发展供货储备就十分充裕。据界面新闻了解，保利发展不仅有保利天奕、保利外滩启PARK77等项目在售，还有保利都汇和煦、保利虹桥和颂西岸、保利发展新江湾项目等即将入市销售。
更关键的是，上海已处于豪宅供应井喷的阶段，10万+项目密集推盘，市场竞争态势异常激烈。业内感叹，“豪宅集体亮相，富豪不够用了。”
据不完全统计，今年前三季度，上海内环内新增高端住宅供应量持续增加，单价10万元/平方米以上的项目有26个，其中50%的项目单价在13万元/平方米以上，有5个项目单价超过15万元/平方米。
11月，10万+项目继续放量。34套均价13.42万元/平方米的翡雲悦府、109套均价11.59万元/平方米的建发海宸、150套均价14.68万元/平方米的中建玖上琅宸、40套均价20.6万元/平方米的金陵华庭等，正排队入市。
“当前上海高端住宅市场面临的情况是客户有限，需求不足。”业内人士告诉界面新闻，就中海而言，其待入市的安澜上海、中海云邸玖里、中海环宇玖章，均聚焦10万+高端赛道，面临的竞争压力不言而喻。
临近年底，中海在上海的业绩对于集团整体经营也变得尤其重要。
2025年前三季度，中海已面临营利双降的压力。数据显示，截至今年9月底，集团录得收入1030亿元，同比减少65.8亿元，降幅6%；实现经营溢利131.5亿元，同比下滑27.67%。
在此背景下，中海行政总裁张智超于年中业绩会上强调的“对完成全年销售指引目标充满信心”，核心支撑之一便是下半年一线城市项目的推售。
上海作为集团布局的核心一线城市，其待推的三大项目，成为集团对冲营利下滑压力、实现销售稳健增长的重要抓手。因此，中海在上海的销售表现不仅关乎自身年末冲刺成效，更直接影响集团全年业绩目标的达成与经营基本面的回暖。
距离2025年收官仅剩一个多月，中海在上海能否打赢翻身仗？
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