北京老牌国资住总集团换帅，面临业绩下滑、项目去化压力

界面新闻记者 | 李香才

北京住总集团迎来了一项重大人事调整。

11月10日北京住总集团召开干部大会，会议宣布，经北京城建集团党委常委会研究，张锁全兼任住总集团党委书记、董事，推荐为董事长人选，谢夫海不再担任住总集团相关领导职务，另有任用。

在会上，北京城建集团董事长李伟东指出，此次任职调整是集团立足“十五五”发展规划、优化顶层设计、融合发展全局的战略决策，旨在进一步强化地产板块统筹与工程板块融合，为城建集团产业升级注入新动力。

2019年，北京住总集团并入北京城建集团，成为其子公司。目前，北京城建集团旗下几家子公司在房地产业务方面的同业竞争问题仍未解决。此外，北京住总集团在北京的房地产项目多位于远郊，去化效果不理想，其业绩也出现下滑。对于张锁全来说，身上的担子不轻。

同业竞争待解

住总集团前身为1983年5月成立的北京市住宅建设总公司，1992年组建集团，1996年改制为国有独资企业，曾参与北京亚运会场馆、首都国际机场综合业务楼、2022年冬奥会场馆等工程建设。作为北京市老牌国企，住总集团以工程建筑、房地产为主业，是北京城市建设的一个重要力量。

到了2019年11月7日，北京市管建筑施工类企业合并重组大会召开，在此次大会上，宣布北京城建集团和北京住总集团实施合并重组，住总集团由此成为城建集团全资子公司。彼时一同宣布合并的还有北京建工集团和北京市政路桥集团，北京市政路桥集团并入北京建工集团。

根据当时新华社报道称，重组后的北京城建集团和北京建工集团，将着力打造北京市管建筑业龙头企业，提高行业集中度，进一步提升北京建筑企业品牌影响力和行业地位。更好地适应建筑行业市场发展趋势，推动建筑企业由传统建筑施工模式向投资带动工程承包模式转型、从项目经营到城市经营转型。

事实上，此次参与合并重组的四家北京市管建筑施工类企业都是中国500强企业，在北京市建筑工程、基础设施建设、房地产开发经营与物业管理等业务领域占据重要位置。



北京城建集团旗下有城建发展（600266），城建发展是北京城建集团旗下唯一一家地产上市平台，于1999上市。此外，北京城建集团旗下还有北京城建房地产开发有限公司，房地产开发也是该公司的主业之一。随着住总集团的并入，北京城建集团内部业务重叠更严重了。

城建发展在2024年年报中也明确表示，公司与控股股东北京城建集团的全资子公司城建开发及住总集团下属涉房业务公司存在房地产业务的同业竞争。

2018年，北京城建集团作出承诺，未来5年内在符合注入条件的情况下，将城建开发注入城建发展，在未注入前，继续委托城建发展管理开发公司。

城建发展2024年年报称，为解决同业竞争问题，北京城建集团对原承诺事项作出变更，待相关主体具备条件时分批注入城建发展，过渡期内将住总集团下属涉房业务公司的经营管理权委托给城建发展，同时继续将城建开发的股权委托城建发展进行管理，承诺期限为2023年8月29日至2028年8月28日。

虽然同为子公司，城建集团对于两家公司的定位则全然不同。城建集团对于城建发展的定位是，旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台。在城建集团对城建发展拥有控制权期间，持续在房地产业务方面优先支持城建发展，协助其做大做强主营业务。

而对于住总集团来说，城建集团将督促住总集团下属涉房业务公司整改、规范所存在的重大诉讼、历史遗留产权等问题，合规稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使其尽快具备注入城建发展的条件。

项目去化承压

根据克而瑞公布的2025年1-10月北京房企权益销售金额排行榜，城建发展成交金额107.01亿元，排名第8位；北京住总集团为41.11亿元，排名第19位；城建开发21.3亿元，排名第23位。相较于两家兄弟企业，城建发展遥遥领先。



从同期业绩对比来看，城建发展同样优于北京住总集团。

今年上半年，城建发展实现营业收入127.60亿元，同比增长95.70%；实现归母净利润6.08亿元，去年同期为亏损1.38亿元。对于业绩变动原因，城建发展表示，天坛府、龙樾天元等房地产项目实现交付，公司房地产业务收益较上年同期有较大幅度的增长。此外，公司和参股投资企业持有金融资产股价上涨，实现了较大公允价值变动损益和投资收益。

再来看北京住总集团同期业绩。北京住总集团2025年公司债券中期报告显示，2025年上半年，北京住总集团实现营业收入220.26亿元，同比略有增长；归母净利润1.51亿元，同比减少55.86%。分板块来看，建筑施工业务、房地产开发业务、服务业分别实现营业收入100.41亿元、48.87亿元和70.98亿元。

北京市场是房企布局的一个重点，除了“自家兄弟”之间内部存在比拼之外，更重要的是还要与诸多外部房企竞争，外部竞争更加激烈。

合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时说：“从北京住总集团在北京的区域布局来看，之前在城市核心区也开发过一些项目，不过多是联合开发，比如海淀幸福里、熙悦云上。”海淀幸福里是由华润置地、首开集团、住总集团、中交集团、北科建集团联合开发的高端住宅项目，位于海淀区西北旺镇，2020年开盘销售。‌熙悦云上是位于北京大兴旧宫板块的改善型住宅项目，由保利、首开、住总联合开发，主打宽幕精装豪宅，2021年开盘销售。

在土地市场上，今年9月5日，北京住总集团拿下北京丰台岳各庄地块，不过也是与城建发展、北京建工联合取得。

郭毅对界面新闻表示：“近几年，北京住总集团独立开发的项目在北京周边的新城板块更多一些。这个可能跟企业在拿地投资上的预算，以及企业目前的策略有关系。”

而这种布局策略，也导致项目去化承压。目前，北京住总集团在售项目多分布于北京昌平、密云、顺义等郊区，多个项目存在去化压力。位于昌平区的清樾府项目，一期2024年7月19日取证，共推出416套房源，目前网签208套，去化率50%。位于顺义的住总芳华里一期共有574套房源，于2024年8月5日取证，目前网签269套，去化率不及50%。

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎对界面新闻分析说：“对于房地产企业来说，财务报表中存货大部分为现房。存货是流动资产里变现比较慢的资产，2025年中期，北京住总集团存货为407.11亿元，存货高企，表明公司经营效能需要提升。北京住总集团存货占流动资产合计比重达51%，占比较高，公司现金流回笼压力较大，未来如何营销去化是首要解决的问题。”

不过，去化并非易事。

中原地产首席分析师张大伟对界面新闻分析指出：“2025年10月，北京楼市整体呈现‘新房稳、二手调，核心平、远郊弱’的分化格局。核心区域依托资源稀缺性，新房价格相对平稳、而二手房跌幅依然不小，市场整体以价换量。远郊区域供需失衡，价格与成交均承压。”张大伟表示，从市场结构来看，政策有利于引导需求向五环外流动，优化市场库存结构。开发商为了抓住政策窗口期，加快去化速度，也可能采取了一定的价格策略，推出一些优惠活动和特价房源。

住总集团11月10日召开的干部大会指出，住总集团要积极融入城建集团六大业务板块和产业链发展，而作为近期工作的一个重点，则是要冲刺年度指标，紧盯营收、利润等关键指标，加快推进收款结算，确保完成全年任务。而眼下已进入11月，留给张锁全的时间不多。

根据公开信息，张锁全出生于1970年，是北京城建“老人”，在城建体系内有着丰富的履历，曾在北京城建四建设工程有限责任公司、北京城建十六建筑工程有限责任公司、北京城建集团投资有限公司、北京城建集团有限责任公司等任职。

陆鼎对界面新闻分析说，张锁全的城建背景有利于整合住总和城建业务，实现资源协同，减少内部竞争。张锁全主导或参与的重大项目包括国家高山滑雪中心、北京城市副中心站综合交通枢纽、世园会建筑工程等，这些都很考验复杂问题解决能力和协同能力，对住总远郊项目的去化可能带来资源和经验赋能。

另外，张锁全在PPP模式探索和持有型物业开发这些创新业务方面的经验颇丰，有利于平衡住总业务结构，轻重结合，回流资金。综合来看，张锁全的上任有利于转换单一地产意识为综合资产意识，有望解决住总项目低效和财务承压的问题。