上海楼市“银四”兑现：新房市场高端改善领跑，二手房量价企稳回升

上海楼市“银四”兑现。4月，上海新房市场在高端改善项目带动下呈现“低开高走”格局，成交规模与去年同期持平；二手房市场则连续7个月站稳“荣枯线”以上水平，量价显现筑底信号。

新房市场高端改善领跑，区域分化延续

上海中原地产数据显示，4月上海新建商品住宅成交面积为55万平方米，成交量和去年同期相当。交易节奏上，延续低开高走格局，尤其是最后一周，在高供应推动下成交超18万平方米。

从供应情况来说，据上海中原地产数据，4月新房供应49.2万平方米，环比增加5.1%。入市的31个楼盘中，14个楼盘是3万元/平方米-6万元/平方米的首次改善楼盘，其余均为中高端改善项目，其中包括9个10万元+豪宅类项目，当期供应面积最大的项目是宝山月浦的上海长滩五期，投放3.8万平方米、368套，网上报均价53182元/平方米。

“4月初受到清明假期影响低开，经过一周的调整后，新房成交连续向上反弹。特别是下半月有不少网红项目入市，带动成交上行。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析道。

据澎湃新闻不完全统计，今年4月，上海至少有5个“日光盘”，包括浦发・莲园、象屿苏河琹庐、翡雲悦府、中海云邸玖章、保利海上印等，这些项目均实现开盘即罄。

其中最受市场关注的莫过于浦东新杨思地王翡雲悦府项目，项目于4月27日线下开盘，首批次开盘时，228套房源获近千组认购，入围积分近64分，成功刷新今年上海新盘最高认购数和最高入围积分纪录。首开“日光”后，4月29日项目火速加推二批次房源，160套房源累计获认购超500组，认购率达318%，再次触发限售及积分制。

不过，新房市场仍延续结构性分化趋势。机构监测数据显示，4月共有15个楼盘认购率不足50%，其中不少项目因认购不足直接取消摇号环节。

从区域分布来看，数据显示，4月，浦东成交面积超过13万平方米，继续领跑全市。闵行、宝山这些首次改善和中端改善关注度较高的区域成交面积分别超过6万平方米和5万平方米，延续了较高活跃度。远郊区域中，嘉定表现突出，成交面积达到5万平方米，青浦、松江表现则相对弱些。

卢文曦指出，3月成交量季节性冲高后，4月成交必然会回归到合理区间。值得关注的是当前触发积分的楼盘开始变多，网红项目的热销可以持续提振市场信心，预计后续在稳定的推盘节奏助力下，5月成交依然有不少看点。

从五一假期完成认筹的多个楼盘来看，翡雲悦府、西派海上等多个热门项目触发限售及积分制，绿城潮鸣东方、安高申陇院等也触发限售。

二手房市场量价企稳回升

从二手房市场来看，上海的二手住宅成交量已连续7个月保持在1.5万套“荣枯线”以上水平运行。据上海中原地产数据，4月上海二手住宅成交2.09万套，同比增加28.52%。

卢文曦提到，4月虽然一些先行指标相比3月略有下滑，但总体情况都保持在相对活跃期。特别是4月下半月也出现过单日网签量超过1400套的高数据，说明市场总体情况仍不错，不少挂牌房源消化速度也略有提升。

从各区成交情况来看，浦东成交超过4000套，领跑全市，宝山、闵行紧随其后。徐汇、普陀、杨浦等中心城区成交均破千套，保持活跃水平。整体而言，内中环、中外环的成交占比继续小幅提升，总价700万元以上的房源交易活跃度在持续升温。

从成交前十的小区来看，一些房龄较大但位置还不错的“老旧小”保持较高的交易量，比如闵行的静安新城。此外，像徐汇的馨宁公寓、颛桥的君莲闵都雅苑等动迁房也有不错的交易量，说明刚需还在稳定入市，同时这些二手房房东正成为新房市场重要改善客源，形成交易链条良性循环。

价格而言，上海中原二手住宅价格指数环比上涨0.25%，连续两个月回升，前4个月中仅2月份出现环比下跌。伴随成交放量，业主心态趋稳，品质商品房及市中心次新房议价空间已收窄，优质房源的价格有止跌迹象。

业内指出，尽管4月成交环比回落，但属季节性调整，总体表现仍延续了市场较高的活跃度。4月召开的政治局会议首次提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，预计政策仍会持续呵护房地产，根据市场形势变化及时出台针对性举措。同时，政治局会议也提及推进城中村和危旧房改造，有望释放置换需求，支撑一二手市场联动。叠加央行近日出台下调公积金贷款利率等一系列政策，相信市场预期有望进一步改善。