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界面新闻编辑 | 李慎
上海楼市即将迎来“金九银十”的传统销售旺季。
8月25日午间，上海推出楼市新政，涉及调减住房限购、优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策等。业内人士向界面新闻指出，“上海楼市已处于历史上最为宽松的阶段，购房最佳窗口期已正式开启。”
在新政之前的周末，上海刚刚完成两大豪宅热门盘“日光”，同样为楼市注入信心。8月23日，上海壹号院五批次开盘，均价约19.8万元/平方米，66套房源1小时售罄，劲销48亿元；8月24日，上海瑞虹新城“地王项目”金茂璞元首次开盘，26分钟实现清盘，最高单价18.5万/平方米。
楼市“金九银十”临近，开发商对后市寄予厚望。上海融创营销负责人告诉界面新闻，“后面股市拉起来，长时间保持，豪宅还会持续好。”
上海中原地产分析师卢文曦认为，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。“高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。”
而且，“新政出来，对‘金九银十’大家期待的政策落地后，释放一波购买力的同时可以转变观望的态度。政策的时间节点也非常讨巧，马上就是‘金九银十’的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障。”卢文曦向界面新闻指出。
豪宅依旧热销
延续去年以来的热度，上海高端住宅市场依然火爆。
易居研究院数据显示，2025年上半年上海总价达3000万元的新房成交套数为1096套，去年同期这一数据为1542套，上海已连续两年该数据超过千套，相较2017年至2023年平均水平，近两年的交易量增速达到214%。
下半年，豪宅市场热度不减。8月23日，上海壹号院五批次迎来开盘，66套房源开盘当日售罄。至此，该项目今年累计总销售金额已超过220亿元，继续保持全国单盘销冠位置。
据界面新闻了解，上海壹号院此次推出的66套房源为315-1115平方米大户型产品。自2024年8月首期开盘入市以来，该项目合计推售5次。项目首期入市均价约17万元/平方米，最新五批次成交均价约19.8万元/平方米，第五批次套均总价约7300万元。
该项目从入市就备受关注。8月18日，上海壹号院五批次结束认筹，四天半的时间实现认筹率超200%。开盘当日售罄属意料之中。
上海壹号院位于黄浦风貌核心区，项目距离新天地仅约400米，西侧是新天地商圈，北侧是露香园商圈，东侧是豫园商圈，南侧是文庙商圈。项目由中信金融资产、新湖、融创联合打造，总建筑面积约43万平方米，涵盖风貌别墅、天际高层、昼锦公园、风貌商业等多种业态。
界面新闻从上海融创方面获悉，预计9月底10月初，上海壹号院的全新风貌合院产品即将推出，该风貌院墅建筑面积约200-990平方米。
在上海壹号院清盘第二日，金茂位于上海瑞虹新城的“虹口地王”项目也迎来开盘。这是金茂在上海推出的首个璞系产品，本次共推出99套房源，建筑面积约130-239平方米，均价16.6万元/平方米。
界面新闻此前报道，2025年2月，金茂与新加坡庆隆经过184轮激烈竞价，最终以89.64亿元的总价竞得临平路地块，成交楼板价达11.75万元/平方米，溢价率38.2%。当时，这一价格较2024年11月华润拿下的虹口区hk191A-03地块高出了逾20%，刷新了虹口宅地单价纪录。
拿地半年后，项目终于入市。8月9日，金茂璞元开启认购，首日认购151组，第二日162组，第三日达到167组，认购率169%，第四日173组，认购率175%，未触发积分。
最终，这一“地王项目”也实现了首开“日光”的成绩。接近金茂的相关人士告诉界面新闻，虽然开盘成绩达到预期了，但在结果呈现之前都有压力，“现如今这个市场，谁也不敢包票。”
“这次开盘，客户给人的感觉更低调。”上述人士向界面新闻表示，可能金茂璞元的业主更多是职业经理人、高管、医生等，从谈吐到着装，都很低调温和，目前还未做业主访谈。
据界面新闻了解，此次金茂璞元共有156组有效认购买家，身份证“310”开头的上海籍买家超过五成，绝版身份证占比近一半，江浙沪买家合计占比近八成。
分区域来看，项目所在的虹口区最多，共有13组。黄浦、浦东、崇明次之，有12组。普陀8组，杨浦、静安5组，松江4组，其余分别分布在宝山、奉贤、徐汇等区。
上海金茂人士表示，接下来应该更谨慎，竞品压力也大。
界面新闻从嘉里建设方面获悉，位于上海黄浦区金陵东路的金陵华庭二期也即将入市，“预计9月份。”今年3月初，金陵华庭一期158套房源开盘入市，均价18.9万元/平方米，当日售罄。
除此之外，位于虹口北外滩的外滩瑞府也已获批预售，首推119套124-165平方米的3-4房，均价14.78万元/平方米。2024年11月，华润置地斥资51.36亿元拿下外滩瑞府所在地块，楼面价约9.3万元/平方米。
随着楼市“金九银十”的临近，上海开发商迎来了年内又一重要销售节点。业内人士认为，从目前的市场情况来看，开发商积极推盘，叠加新政注入信心，有望在这一时期取得较好的销售业绩。
“现在新房价格上涨预期非常强烈，而且越是好的产品上涨的预期越是强烈。所以这类豪宅产品热销很稳定，肯定会给‘金九银十’带来指向性意义。”卢文曦向界面新闻指出。
楼市“沪六条”应时而来
北京在8月初出台楼市优化政策后，市场各方期待上海、深圳的政策落地。现在，上海新政率先落地了。
8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。
这是上海今年首次对房地产市场政策进行优化调整。本次新政涵盖四大维度，从购房资格、资金支持、利息负担、持有成本等方面全面发力，切实为购房者减负、为市场增活力。
调减住房限购方面，符合上海购房条件的居民家庭（含上海户籍家庭、非沪籍连续缴纳社保或个税满规定年限的家庭），在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数，充分释放外环外改善型购房需求。
此外，针对成年单身人士增购住房的诉求，不再区分“单身家庭”与“已婚家庭”，统一按居民家庭购房政策执行，支持单身群体因工作变动等需求就近增购住房，进一步促进职住平衡。
卢文曦认为，目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前7月，上海外环以外新建商品住宅成交套数为17024套，而全市成交套数为28265套，外环外占全市的交易套数占比为60%。“随着此次政策的效应释放，预计该比例将上升。”
调整信贷政策方面，新政指出，银行业金融机构根据上海市场利率定价自律机制要求，结合自身经营状况、客户风险水平，不再区分首套与二套住房，灵活确定每笔商贷的具体利率，进一步减轻购房者利息负担。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，首套房和二套房的标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调，也充分体现对改善性住房需求的支持。
优化公积金政策方面，新政明确，提高绿色建筑公积金贷款额度、支持公积金提付首付款、“又提又贷”不影响额度等。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面新闻分析，公积金既可以提取做首付款（包括直系亲属），提取后也不影响贷款额度。再考虑到贷款额度提升，意味着公积金在降低首付和月供上具有双重“降门槛、降成本”的效果。对于持续缴纳公积金的人群来说，具有明显的带动作用。
至于完善房产税政策方面，针对非沪籍居民家庭，进一步优化房产税减免规则：非沪籍家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按“人均60平方米”标准扣除免税面积。
“上海也在市场期待之中放松房地产政策，政策直指市场供求不平稳点，主要从需求侧发力从多维度对房地产市场产生影响。”
58安居客研究院院长张波告诉界面新闻，预计政策短期将有效提升外环外市场热度，减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市，长期则有助于城市职住平衡与房地产市场健康发展。
“上海楼市暑假结束了。”业内人士指出，利好政策兑现有望改善市场焦躁情绪和扭转预期。
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