中交地产的转型阵痛

记者｜赵阳戈



中交地产（000736.SZ）近期股价出现剧烈波动，近5万投资者如坐过山车。

1月22日至27日，这家公司股价累计跌幅27.84%。

股价如此表现背后，中交地产近期大消息不断，包括业绩预告大亏且即将“戴帽”，计划剥离房地产开发业务相关资产及负债，大股东解禁等。作为中交房地产集团旗下A股地产上市平台，公司如果不再经营房地产开发，未来转型方向又在何方？

前所未有的巨亏



中交地产预计2024年亏损53亿元，基本每股收益约-7.33元，预计归属于母公司所有者权益为-37亿元。



如果公司2024年度经审计的净资产确定为负值，那么根据规定深交所将在中交地产披露2024年年报后，对其实施退市风险警示。中交地产的年报披露时间预计为4月8日。

界面新闻注意到，此前中交地产也有亏损年，诸如2004年亏损9.3亿元，2023年亏损16.73亿元，像2024年这样巨亏53亿元，从未有过。

此外，中交地产背负着沉重的包袱。

1月17日公告，中交地产及下属子公司连续12个月内新增累计诉讼、仲裁案件金额人民币合计23897.01万元，占公司最近一期经审计净资产的14.79%。2024年三季报显示，公司一年内到期的非流动负债为161.77亿元，货币资金则为99.41亿元。

对于业绩的表现，中交地产表示，一方面本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时为加速库存去化和资金回笼交付项目的毛利率有所下降；另一方面公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升；再者报告期内，公司对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

除了业绩压力，界面新闻注意到，中交地产1月10日有2583.24万股解禁流通，占比3.46%，涉股东12名。那么股价波动是否受解禁股影响？

“限售股我们也管控不了”，中交地产工作人员称，目前没有收到前几位股东减持的消息，“不止一个人打电话来咨询了，其实管理层也在积极想办法让公司变好”。

往轻资产物业服务转型

巨亏之下，中交地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易拟采用的是现金方式。根据初步研究和测算，交易预计构成重大资产重组，同时也构成了关联交易。交易尚处于筹划阶段。

“公司打算将地产业务剥离，后续暂以物业为主营”。根据中交地产方面的描述，交易之后，公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。中交地产工作人员也表示，以前开发的楼盘项目，就曾交给过物业公司在打理。

界面新闻注意到，2024年12月，中交地产以现金方式拿下中交物业服务集团100%股权，交易构成关联交易，标的公司100%股权的评估结果为7亿元。

中交物业服务集团成立于2022年12月13日，注册资本3亿元，主营业务为物业管理及相关服务，布局全国5大区域、60余座城市，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态。中交物业服务集团是中国交通建设集团有限公司唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台。

中交物业服务集团2023年营业收入5.63亿元，净利润6952.27万元，2024年上半年营业收入4.01亿元，净利润1028.33万元。

“物业方面目前的具体数据还不太清楚，还请关注后续公告”，中交地产工作人员称。

“这个要关注管幅”，某物业领域人士告诉界面新闻记者，一般来说或许在年初年末因为预缴活动等会导致现金流大一些，但物业管理并无明显的季节性。如果出现数据波动，需要关注到公司的管幅是否出现了变化。“为进场老项目，争取到业委会青睐，前期投入可能就会大一些”，该人士表示，承接老项目，前期可能投入很多，对老项目进行调改，这或许是出于战略上的考虑，为扩大规模，牺牲短期利润，换来长期更好的现金流。

“物业现在是比较优质的资产”，上述人士告诉界面新闻记者，以前在房开领域，物业的现金流太小企业看不上，但自房企开发商暴雷以来，能提供稳定的现金流贡献的物业管理，反而生存较好，资产的优势得以体现。这也成了房地产开发往轻资产转型的方向。

另一个平台绿城中国

界面新闻注意到，中国交通建设集团有限公司旗下还有一家港股平台：绿城中国（03900.HK），持股比例23.81%，主要业务为于中国发展供销售住宅物业。是否中交地产的房地产开发业务后续会划拨到绿城中国？

“后续进展还是以公告为主”，中交地产工作人员如是说。数据显示，绿城中国2024年上半年营业收入695.62亿元，归母净利润20.45亿元，表现可圈可点。

“2025全国处于慢慢回暖的节奏”，贝壳研究院西南分院院长孙堃告诉界面新闻记者，回暖应该是阶梯性的，先是一线城市实现止跌回稳，量价方面表现正面，即价格能回升量也保持住，只有一线城市立住脚，才能带动个二三线。

孙堃表示，未来要看财政和货币两个方面。财政手段不管是白名单还是地方债去收购房企，都能缓解企业的生存压力，“白名单为了企业融资更方便，地方债落实可收储存量的项目或者闲置的土地，那都是对企业的利好，帮助去化沉淀的库存项目和库存土地”。孙堃称，回流的资金一方面可促进企业的转型，另一方面可以聚集在新开的项目上，避免企业的摊子铺得太大。货币政策则是指降息，是针对消费者的利好，“我们预计一季度不会明显变化”。

另外，市场也留意到一种代建模式。孙堃表示，代建房企有经验资质有人马，和手上有土地的平台公司合作，是现今环境下衍生出来的新业态，“虽说相对利润薄一点，但好在旱涝保收，是开发领域的轻资产模式”。