界面新闻记者 |
中国五矿集团有限公司下属地产平台五矿地产（00230.HK）近日宣布从港交所私有化退市。而今年以来，已有首创钜大、大悦城地产、北京建设、 中泛控股和上坤地产等多家房企宣布从港交所退市。
港交所曾是内房股的首选融资平台，其制度优势与市场定位契合了行业扩张需求。而伴随房地产行业深度调整，部分企业以多种形式加速出清，资本迎来重构。短期内，这种趋势还将延续。
五矿地产私有化
根据五矿地产及June Glory International Limited10月23日披露，建议由June Glory International Limited私有化五矿地产，建议撤销五矿地产上市地位。五矿地产股份于联交所撤销上市地位后，五矿地产将由要约人June Glory International Limited全资拥有。June Glory International Limited为中国五矿之间接非全资附属公司。
根据公告，注销价每股计划股份现金1港元，就未受干扰日而言，股份于未受干扰日在联交所所报之收市价每股股份0.350港元溢价约185.71%；就最后交易日而言，股份于最后交易日在联交所所报之收市价每股股份0.490港元溢价约104.08%。
截至公告日期，五矿地产已发行33.47亿股股份，要约人June Glory International Limited持有20.71亿股股份（占已发行股份约61.88%）；无利害关系计划股东持有12.76亿股股份（占已发行股份约38.12%）。根据计划支付的总代价，最高现金代价约12.76亿港元。
对于此次退市的原因，五矿地产表示，公司的股本融资能力有限且已失去上市平台优势。五矿地产称，尽管公司的业务基础依然稳固，其股份长期以来交易量低迷，价值持续被低估，限制了公司从资本市场筹集资金的能力。自2009年起，公司并无透过发行股份从公开市场筹集任何资金。
根据披露，五矿地产截至最后交易日止过去12个月的日平均交易量约为44万股，仅占于公告日期无利害关系计划股份数目约0.03%。
五矿地产表示，鉴于公司经营所在行业（包括但不限于中国房地产行业）仍处于筑底回稳阶段，且外部环境依然严峻而复杂，公司迫切需要调整及优化其策略以维持核心竞争力。退市后，公司将在日常经营及策略规划方面拥有更大灵活性，能更有效地专注于长期业务规划及资源整合，而不再受制于短期市场波动及合规压力。这将有助于精简公司的企业及股权架构，减少管理及合规的复杂性，进一步提升整体营运效率及决策效能。
根据公开信息，五矿地产是中国五矿下属地产平台。五矿地产在手的房地产开发项目、商业地产项目、产城业务项目共计80余个，分布于全国20余个城市。目前，五矿地产正在推进由“地产开发商”向“城市综合运营商”的转型。
不过，在行业调整的大背景之下，五矿地产的表现并不如人意。除了股份交易低迷之外，五矿地产业绩表现也欠佳。2022年至2024年，公司收入分别为100.65亿港元、126.31亿港元和98.83亿港元；股东应占溢利分别为亏损13.62亿港元、10.16亿港元和35.21亿港元。今年上半年，五矿地产实现收入19.76亿港元，股东应占溢利亏损5.85亿港元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示：“五矿地产退市属于战略收缩，目前此类企业数量也比较多。很多地产企业连续多年亏损、同时多年也未新增土储，地产业务萎缩，这个时候退市可以给母公司整合资源提供机会。“
房企告别港股
事实上，今年以来已经有多家房企宣布从港交所退市。根据中指研究院统计，今年以来从港股退市的内地房地产企业分为两类，一类是主动私有化退市，包括首创钜大、大悦城地产、北京建设和五矿地产，主要原因是业绩承压、市值较小、失去了融资平台价值，并且还增加上市地位的运营和维护成本；另一类是被动退市，连续停牌超过18个月，触发了港交所退市条件，有银城国际控股、中泛控股和上坤地产等。
港交所曾是内房股的首选融资平台，其制度优势与市场定位契合了行业扩张需求。
严跃进在接受界面新闻采访时表示，2015-2020年，A股市场对房地产企业IPO实施严格限制，而港股给予了足够的空间，并为房企提供了快速融资通道。彼时，中国房地产行业处于“高杠杆-快周转”的黄金时代，房企通过港股上市实现规模跃升。尤其是此前部分中小房企大规模储备土地，加快上市，客观上也带来了部分内地房企上市的泡沫化。
中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻分析了房企选择港股上市的因素：“一是，审批制度方面，港交所采用注册制，上市标准相对A股更为灵活，对盈利要求较低，这为许多房企提供了可能性。二是，时间效率也是重要考量，港股IPO不需要长时间排队，能快速满足房企紧急的资金需求。三是，融资渠道的多样性也很关键，港股市场允许上市半年后即可增发，房企可以通过配股、供股等方式灵活融资。四是，国际资本吸引力方面，港股汇聚了全球投资者，为内地房企提供了接触国际资本的机会。”
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎告诉界面新闻：“当时境内房企融资渠道比较窄。房企境内融资除了门槛问题，因为当时房地产过热，境内债成本利率是比较高的，而美元的利率却相对较低，港交所作为国际资本市场吸引力就显现出来了。”
“当下这些公司市场表现欠佳，交易过于低迷，融资功能丧失。而现在美联储降息节奏和空间都有限，现在美元债利率仍然在高位，要么发不了债，要么发高息债，已经失去了港股上市的原本意义。”陆鼎表示。
行业调整期的资本重构
严跃进认为，这一系列退市事件折射出房地产行业深度调整期的资本重构趋势。“在市场调整和企业发展的双重影响下，部分企业以多种形式加速出清。尤其是从资本市场的角度来看，一些股票资产面临流动性低迷、股本融资功能丧失的情况下，叠加市场的深度调整，自然会认为资本市场已失去价值发现功能，进而会有退市的操作。”
这些房企或多或少面临债务重组与清偿问题，退市后依然需要解决。“退市后债务没有免除的，还是要偿还，想削债也得努力。而且上市房企如果有虚假承诺等违规问题，可能面临投资人的诉讼追究，这些都是需要面对的问题。只是不在台前了，可以专心解决‘里子’问题，不用再苦苦编织预期去维持‘面子’了。“陆鼎告诉界面新闻。
多位业内人士在接受界面新闻采访时指出，随着房地产市场深度调整，上市房企退市潮不可避免。
据界面新闻了解，港股退市标准主要分为自愿退市和强制退市两类。强制退市标准主要有三类：一是财务类退市（持续经营能力或财务真实性问题），如连续3个财政年度亏损，且期末净资产为负；二是交易类退市（流动性或市场价值缺失），市值与成交量不足；三是合规类退市（信息披露或治理违规），如连续停牌超过18个月取消上市地位。
“房地产市场深度调整，上市房企市值、市净率极低，失去了融资平台价值，主动私有化退市，上市房企退市后可提高运营效率和节约成本。此外，当前房地产市场仍未回稳，上市房企经营业绩未有明显改善，债务违约的上市房企定期业绩报告难发，停牌时间延续，超过18个月触发退市条件，港交所取消上市地位。短期内，仍会有更多上市房企退市。“刘水告诉界面新闻。
不过，需要看到的是，企业也在努力自救，维护上市地位。比如近期通过公司重组或者债务重组化解退市风险，金科和融创的案例比较有代表性。金科通过司法重整和引入战略投资人的方式解决了债务问题，通过司法重整，引入战略投资（如上海品器、中国长城资产等），以约26亿元的投资款撬动了近1470亿元债务重组，并通过“债转股”等方式优化资本结构。
融创则通过债务重组和聚焦核心业务来维持上市地位，积极推进境内外债务重组，境内154亿元债务完成重组；境外95.5亿美元债以“债转股”为核心方案，并获多数债权人支持。同时，融创聚焦核心城市的高品质项目，加速销售回血。
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